Checklist pro inzeráty o nemovitostech: Povinné údaje pro inzeráty.

Jako realitní makléři víte, že úspěch vaší realitní inzerce je velmi závislý na kvalitě a kompletnosti vašeho exponátu. Dobře strukturovaný realitní exponát není pouze vizitkou vaší realitní nemovitosti, ale je také rozhodujícím faktorem k získání důvěry potenciálních kupců nebo nájemců. Ale jaké informace jsou zákonem požadovány a jak zajistit, aby váš exponát splňoval všechny požadavky?

V oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí je nezbytné být informován o aktuálních předpisech a řádně je využívat ve vašich reklamách. Povinné údaje v exponátech slouží nejen k transparentnosti a informační povinnosti, ale také vás chrání před případnými právními následky. V tomto článku jsme sestavili kontrolní seznam, který vám pomůže, abyste nepřehlédli žádný důležitý detail a optimalizovali váš exponát.

Význam povinných informací v exponátu

Při prodeji či pronájmu nemovitosti je exponát klíčovým nástrojem k informování a získání pozornosti potenciálních zájemců o objekt. Ale exponát je více než jen prezentace; je také právním dokumentem, který musí povinně obsahovat určité informace. Povinné údaje v realitním exponátu jsou zákonem stanoveny k zajištění transparentnosti a ochrany jak prodávajícího, tak kupujícího.

Proč jsou povinné údaje tak důležité?

Povinné údaje slouží k úplné a transparentní informaci potenciálních kupců či nájemců. Umožňují zájemcům učinit informované rozhodnutí tím, že jim poskytují jasnou představu o zásadních vlastnostech a podmínkách nemovitosti. Tyto údaje pomáhají předejít nedorozuměním či falešným očekáváním a přispívají k férovému a efektivnímu trhu s nemovitostmi.

Transparentnost a důvěryhodnost

Exponát s všemi požadovanými údaji vzbuzuje profesionální dojem a buduje důvěru u zájemců. Zákazníci oceňují, když jsou všechny relevantní informace jasně a srozumitelně uvedeny, protože jim to usnadňuje rozhodování. Transparentní exponát signalizuje, že jste jako makléři seriózní a spolehliví a tak posiluje vaši reputaci na trhu.

Ochrana před právními následky

Nedodržení předpisů pro povinné údaje může vést k právním následkům, včetně výzev k odstranění nedostatků nebo pokut. Kromě toho může absence důležitých informací zpomalit proces prodeje nebo pronájmu nebo odradit potenciální zájemce. Tím, že se ujistíte, že váš realitní exponát obsahuje veškeré potřebné informace, minimalizujete riziko právních problémů a podporujete plynulý proces transakce.

Základní povinné údaje pro realitní exponáty

Komplexní a právně korektní exponát je nezbytným nástrojem pro každého realitního makléře. Nejen informuje potenciální kupující nebo nájemce o nejzákladnějších aspektech nemovitosti, ale také zajistí, že jsou splněny všechny zákonné požadavky. Zde jsou základní povinné údaje, které by měly být obsaženy v každém realitním exponátu:

Popis objektu

• Lokace: Informace o geografické poloze, infrastruktuře, dopravní dostupnosti a okolí nemovitosti.
• Velikost: Přesná obytná nebo užitková plocha v metrech čtverečních, velikost pozemku a počet pokojů.
• Ročník a stav: Informace o ročníku výstavby nemovitosti, o současném stavu a o případných renovacích nebo modernizacích.
• Vybavení: Podrobné informace o vnitřním vybavení, použitých materiálech, typu vytápění a o speciálních vlastnostech, jako jsou balkón, terasa nebo zahrada.

Energetická efektivita

• Energetický průkaz: Šablona a zásadní obsah energetického průkazu včetně energetických tříd, spotřeby nebo potřeby energie a hlavních energetických zdrojů pro vytápění. Musí být uvedeno, zda se jedná o energetický průkaz založený na potřebě nebo spotřebě. Více informací zde.
• Typ vytápění: Údaje o typu vytápění a energetické účinnosti. Informace o typu dodávky energie, jako je plyn, olej, dálkové vytápění atd.

Klasifikace budovy na základě její energetické náročnosti, například od A+ (velmi efektivní) do H (méně efektivní). Konkrétní čísla týkající se energetické potřeby nebo spotřeby, obvykle uvedené v kWh/(m²·rok), by měly být také obsaženy.

Finanční informace

• Koupě nebo nájemné: Celková cena nebo měsíční nájem, včetně provozních nákladů a případných makléřských provizí.
• Provozní náklady: Seznam běžných provozních nákladů, vedlejších nákladů a, pokud je to relevantní, údaje o výši správného poplatku.

Právní aspekty

• Vlastnické poměry: Jasná uvedení, zda se jedná o vlastnictví, erbový nájem nebo podobné.
• Obytné průvodní listy a omezení: Informace o existujících hypotékách, zástavních právech nebo jiných zatíženích.

Použití zkratk pro údaje v inzerátech nemovitostí je povoleno, protože zatím neexistují pevná pravidla ohledně přesných označení. Možné zkratky mohou být: Energiebedarfsausweis jako EBA, Energieverbrauchsausweis jako EVA, rajče zůstává rajčetem, plyn zůstává plynem, vzdálené teplo jako VT, solární tepelné záření jako ST, peletové topení jako PT, rok výroby jako RV a třída energetické účinnosti jako TEÚ. Pokud v době zveřejnění inzerátu není k dispozici platný energetický průkaz, není nutné tyto údaje uvádět v inzerátu.

Poznámka: U budov, které nejsou určeny k obývání, musí být konečná spotřeba energie a konečná spotřeba energie na vytápění a elektřinu uvedeny odděleně.

Tipy pro optimální prezentaci vašeho exponátu

Přitažlivý a informativní exponát je klíčem k vyvolání zájmu potenciálních kupujících nebo nájemců a úspěšnému prodeji nemovitosti. Zde jsou některé tipy, jak optimalizovat váš exponát tak, aby byl přitažlivý a informativní:

1. Jasná a strukturovaná informace

• Přehlednost: Vytvořte exponát tak, aby byl snadno čitelný a srozumitelný. Pro oddělení různých oblastí používejte nadpisy, odrážky a odstavce.
• Úplnost: Ujistěte se, že všechny povinné údaje a důležité informace jsou obsaženy. Kromě právně požadovaných údajů patří mezi ně i detaily o vybavení, poloze a infrastruktuře.

2. Kvalitní fotografie a vizualizace

• Fotografie: Používejte kvalitní fotografie, které nemovitost ukazují v nejlepším světle. Dbejte na osvětlení fotografií a zajištění, aby místnosti působily prostorně a přívětivě.
• Podrobné plány: Nabídněte jasné a měřítkově správné plány, aby zájemci získali lepší představu o rozložení prostor a velikosti nemovitosti.

3. Detailní popisy

• Emoční oslovování: Používejte popisné a přitažlivé texty, které nejen popisují vlastnosti, ale také předávají pocit života spojený s nemovitostí.
• Vyčnívání USP: Zdůrazněte jedinečné prodejní body (USP) nemovitosti - tj. ty vlastnosti, které ji činí zvláštní a žádoucí.

4. Transparentní komunikace

• Kontaktní údaje: Ujistěte se, že vaše kontaktní údaje jsou snadno dostupné, aby se zájemci mohli rychle spojit s vámi.
• Předvídání otázek: Odpovězte na často kladené otázky již v exponátu, abyste předešli potenciálním nejasnostem a vybudovali důvěru.

5. Profesionální rozvržení a design

• Jednotný design: Použijte profesionální a koherentní rozvržení, které odráží váš značkový či firemní styl. To zvyšuje rozpoznatelnost a důvěru ve vaši profesionalitu.
• Čitelnost: Dbejte na čistý a dobře čitelný písmo a velikost písma, stejně jako na vyvážené použití barev a prostoru.

Dobře navržený exponát je mocným nástrojem při marketingu nemovitostí. Neposkytuje pouze všechny relevantní informace, ale také vyvolává emoce a navazuje spojení mezi nemovitostí a potenciálním kupujícím či nájemcem. Tím, že budete následovat tyto tipy, můžete zajistit, že váš exponát nejen obsahuje veškeré nutné informace, ale je také prezentován v nejlepším světle.

Právní následky nedodržení povinných údajů v exponátech nemovitostí

Nedodržení předepsaných povinných údajů v exponátech nemovitostí může mít vážné právní následky pro realitní makléře a prodávající. Je zásadní být si těchto rizik vědom a přijmout opatření k jejich eliminaci. Zde jsou možné právní důsledky a jak se jim vyhnout:

1. Výzvy k dodržení

• Právo hospodářské soutěže: Chybění povinných údajů může být považováno za porušení práva hospodářské soutěže. Konkurenti nebo ochránci spotřebitelů mohou vydat výzvy k dodržení, které mohou být spojeny s žádostmi o zastavení nebo náhrady škody.
• Náklady: Náklady na výzvu k dodržení, včetně nákladů na právní zastoupení, mohou být značné a neměly by být podceňovány.

2. Pokuty a tresty

• Pokuty: Neposlušnost právních předpisů, zejména v oblasti energetických úspor (EnEV), mohou být považovány za správní delikty, přičemž mohou být uloženy pokuty až do výše 15 000 eur. Další podrobnosti naleznete zde.
• Právní následky: V extrémních případech, zejména při úmyslném klamání, může hrozit i trestněprávní následky.

3. Odchody z smlouvy a náhrady škody

• Právo na odstoupení: Kupující nebo nájemce mohou za určitých okolností od smlouvy odstoupit, pokud po uzavření smlouvy zjistí, že v exponátu chyběly zásadní informace nebo byly nesprávné.
• Náhrady škody: Při odstoupení mohou vzniknout nároky na náhrady škody, pokud kupující nebo nájemce utrpěli škodu v důsledku chybějících nebo nesprávných údajů.

4. Poškození pověsti

• Ztráta důvěry: Kromě okamžitých finančních a právních důsledků může nedodržení povinných údajů také vést ke ztrátě důvěry klientů a v odvětví.
• Pověst: Pověst makléře nebo prodejce je zásadní pro úspěch podnikání. Právní problémy mohou mít dlouhodobé negativní dopady na podnikání a vztahy s klienty.

Požadavky se vztahují na inzeráty v komerčních publikacích, jako jsou například denní tiskoviny nebo online portály. Z těchto předpisů jsou vyjmuty soukromé, bezplatné malé inzeráty a bezúplatné vývěsky na nástěnkách.

Zodpovědnost za dodržování požadavků má vždy prodávající, pronajímatel, nájemce nebo dávající do pronájmu, i když inzerci provádí třetí strana, jako je například makléř nebo správce.

Je nutné vytvořit nový energetický průkaz pro zveřejnění potřebných informací? Požadované informace je třeba uvést pouze v případě, že existuje platný energetický průkaz. Pokud není platný průkaz k dispozici, není nutné vyhotovit takový pouze pro inzerci. Nicméně při prohlídce by měl být k dispozici platný energetický průkaz. Pokud již existuje energetický průkaz, není nutné vyhotovit nový v souladu s předpisy EnEV 2014. Energetické průkazy vytvořené podle ustanovení EnEV 2009 mohou být použity za předpokladu, že uvedená hodnota energetické náročnosti bude zvýšena o 20 kWh/(m²·rok), pokud spotřeba teplé vody v průkazu není zahrnuta.

Dodržování povinných údajů v exponátech nemovitostí není pouze právní nutností, ale také známkou profesionality a integrity. Dodržováním předpisů nejen vyhneme se potenciálním právním následkům, ale také posílíme důvěru našich zákazníků a ochráníme naši pověst na trhu. Důkladné znalosti právních požadavků a pečlivé kontroly exponátů jsou nezbytné k minimalizaci těchto rizik a k úspěšné činnosti v oblasti nemovitostí.

Povinné údaje v inzerátech nemovitostí, zejména týkající se energetické účinnosti, jsou v Německu primárně regulovány nařízením o úsporách energie (EnEV). Konkrétní požadavky na povinné údaje v inzerátech nemovitostí lze nalézt v § 16a EnEV. Tato regulace stanoví, jaké informace o energetické účinnosti musí být obsaženy v komerčních inzercích nemovitostí.

Dále hraje roli zákon o nekalé soutěži (UWG), zejména § 5a odst. 2 UWG, který se zabývá zamlčením zásadních informací. Tento odstavec byl Spolkovým soudním dvorem (BGH) použit ve své judikatuře týkající se povinných údajů v inzercích nemovitostí k tomu, aby bylo jasné, že makléři mají povinnost poskytovat tyto údaje, aby nevystavovali spotřebitele klamu.

Pokuty za porušení EnEV, včetně nedodržování požadavků na údaje v inzercích nemovitostí, jsou stanoveny v § 27 EnEV, který upravuje sankce za správní delikty.

Pro nejnovější informace a případné změny v právní úpravě je vhodné konzultovat nejnovější verzi EnEV a UWG nebo se poradit s právníkem, protože právní rámce se mohou změnit.